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Immobilier

Investissement dans des murs commerciaux : les principes

On appelle murs commerciaux, les murs d’immeuble appartenant à un propriétaire qui les loue à des preneurs ou locataires. À la différence : on parle de local commercial si le bien est exploité par une personne morale ou physique afin de générer un chiffre d’affaire.

L’estimateur de la valeur des murs commerciaux

Différents paramètres entrent en jeu lors de l’évaluation de la valeur des murs commerciaux :

  • L’emplacement

La situation géographique est un élément clé pour l’investissement locatif car plus le local est bien placé, plus il représente un meilleur rendement. Un bien loué en emplacement « n°1 », c’est-à-dire, celui implanté dans des centres-villes, quartiers piétonniers ou une rue très fréquentée est susceptible d’être rentable qu’un bien placé en second plan.

  • La rentabilité

N’ayant pas la même finalité que les logements, les locaux commerciaux contribuent à la rentabilité de l’affaire. En effet, en plus du loyer qu’il doit régulièrement verser, le locataire doit également obtenir un meilleur rendement pour son activité. Si le choix de l’emplacement est primordial, il convient également de mener une étude préalable du marché. C’est le seul moyen de  limiter les risques et optimiser la rentabilité de son investissement. Pour cela, quelques critères doivent également être pris en considération : la surface pondérée, les infrastructures sanitaires, l’environnement immédiat…

  • Les critères supplétifs

D’autres paramètres peuvent également influencer le prix d’un local commercial. Il s’agit notamment de dispositifs indispensables comme les systèmes d’évacuation, anti-incendie, vitrine… La conformité du local aux normes récentes (HQE, BBC, ERP…), son âge ainsi que la disposition de l’installation téléphonique et électrique sont aussi déterminants en matière d’estimation du prix des murs commerciaux. Il est également plus facile d’estimer la rentabilité d’un bien locatif déjà occupé.

Comment se déroule la vente des murs commerciaux ?

La vente des murs commerciaux implique trois acteurs principaux : le propriétaire (le bailleur, l’investisseur (acquéreur ou locataire) et le négociateur (agent immobilière ou courtier). L’opération se déroule généralement en trois étapes. Premièrement, l’acquéreur négocie le prix avec le propriétaire par l’intermédiaire de l’agent immobilier. L’accord conclu, les deux parties procèdent à la signature du contrat de bail. Le notaire sera ensuite avisé du contrat et il reste à l’investisseur de finaliser les démarches administratives. Pour ces dernières, il est également possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel peut également intervenir dans l’étude des clauses du contrat et en cas de contentieux relatif à ce même contrat.

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